J-REITについて

1.J-REITの基本構造

J-REITの仕組み

不動産投資信託(J-REIT)とは、不動産を主な投資運用対象とする投資法人あるいは投資信託の総称です。
J-REITは法律により投資法人の資産運用や資産保管、一般事務等に関する業務を
内部で行うことが禁止されており、運営に関わる業務はすべて外部に委託しています。
その仕組み及び関係者の役割を図表で表すと以下のようになります。

J-REITの仕組み
資産運用会社 投資法人から不動産の運用を委託される会社のことです。主に不動産の取得や売却の判断、投資法人の資金調達の判断等、運用戦略の立案や実行は資産運用会社に一任されています。
資産保管会社 投資法人の資産を保管する会社のことです。具体的な役割は、不動産登記済権利証書や登記識別情報等の重要書類等の保管、法定帳簿の作成、通帳・印鑑の保管を含めた預金口座の管理等が挙げられます。
一般事務受託者 資産運用会社及び資産保管会社が行う業務以外の事務を行うものをいいます。具体的な役割は、投資主名簿管理事務、投資法人債原簿管理事務、機関運営事務、会計納税事務等が挙げられます。
プロパティ・マネジメント
(PM)会社
投資法人が保有する不動産等の日々の管理運営を行う役割を担う会社のことです。主な役割は、建物管理業務、賃貸管理業務、修繕管理業務、レポート業務の4つに分けられます。

2.J-REITの主な特徴

利益のほとんどを投資家の皆様へ分配(高い配当性向)

一般事業法人の場合、利益から法人税等が差し引かれ、さらに一部を内部留保し、
残り部分が配当されるのに対し、J-REITの場合は、保有する賃貸用不動産から生み出された
配当可能利益を90%超の比率で投資主の皆様へ分配(配当)すること等を条件に、
法人税が免除される仕組みとなっており、相対的に高い配当利回りを期待することができます。

Jリートの分配金

証券取引所へ上場しているため投資口の売買が容易(高い流動性)

不動産に直接投資した場合、売却する際は買い手を探す必要があり、
手間や時間もかかるため流動性が低いのに対し、J-REITは証券取引所に上場しているため、
株式と同様に証券会社を通じて購入や売却が可能であり、相対的に流動性が高くなっています。

J-REITと株式の用語の違い
J-REIT   株式
投資法人
(不動産運用等のみを目的とした会社)
  株式会社
(様々な事業活動を目的とする会社)
投資口   株式
投資証券   株券
投資法人債   社債
投資主、投資主総会   株主、株主総会
執行役員、監督役員   取締役、監査役
分配金   配当金

プロが運用する複数不動産への分散投資が少額から可能(高い分散効果)

個人が分散投資を目的として複数の不動産に投資することは多額の資金を要するため、
一般的に困難でリスクが集中しやすいのに対し、
J-REITは以下の特徴があり、少額からのリスク分散投資が可能です。

  • ① 現物不動産よりも格段に少額からの投資が可能
  • ② 賃貸用不動産への投資運用経験が豊富なプロ集団である資産運用会社が運用
  • ③ 多くの投資主から資金を集めて運用するため、複数の不動産への分散投資が可能
Jリートの分散効果

3.J-REITの主なリスク

J-REITには上記のような特徴がある一方、様々なリスクを伴っており、
元本や分配金は保証されていません
J-REITのリスクには主に以下のものが挙げられます。

不動産市場のリスク

不動産の賃貸市場や売買市場、金利環境、経済情勢などの変動により、
J-REITが保有する物件の賃料収入が減少したり、物件の価格が低下したりすることで、
投資口価格や分配金が変動する可能性があります。

金利変動リスク

J-REITは投資家の皆様から資金を集め、さらに金融機関からの借入れ等を行うことによって
資金調達をしています。そのため、金利の変動は収益に影響を及ぼし、
その結果、投資口価格や分配金が変動する可能性があります。

地震・火災などによるリスク

J-REITが保有する物件に、地震や火災等による大規模な被害が及んだ場合、
投資口価格や分配金が変動する可能性があります。

4.J-REITの説明サイト紹介

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