本投資法人の特徴

本投資法人は、中長期的な観点から安定した収益の確保と
着実な運用資産の成長を目指すことを基本方針とした運用を行っており、
以下の3つの特徴を有しています。

1.住宅産業のリーディングカンパニーである“積水ハウス”がメインスポンサー

積水ハウスグループとの協働体制

本投資法人は、スポンサーである積水ハウス及びその不動産部門を担う
積和不動産グループとの連携のもと、積水ハウスグループが有する賃貸住宅に関する総合力を
最大限活用可能な協働体制を構築しています。

積水ハウスグループとの協働体制

積水ハウスについてのご紹介

住宅業界で初めて累積建築戸数200万戸を達成した積水ハウスは、
戸建住宅事業、賃貸住宅事業、マンション事業、都市再開発事業や国際事業など、業界のリーディングカンパニーとして
"住"関連ビジネスを幅広く展開しており、その事業領域はハウスメーカーの枠を超え多岐にわたっています。

積水ハウスの主な事業内容
請負型ビジネス   ストック型ビジネス
戸建住宅事業 賃貸住宅事業   リフォーム事業 不動産フィー事業
戸建住宅事業 賃貸住宅事業 リフォーム事業 不動産フィー事業
開発型ビジネス   国際ビジネス
分譲住宅事業 マンション事業 都市再開発事業   国際事業
分譲住宅事業 マンション事業 都市再開発事業 国際事業
エコ・ファースト

積水ハウスは業界初のエコ・ファースト企業として認定を受け、生活時のCO2排出量を削減する環境配慮型住宅の提供など、環境配慮を通じて積極的に社会に貢献するための取組みを推進しています。

【ご参考】積水ハウスにより企画・開発された“環境配慮型住宅”プライムメゾン品川
プライムメゾン品川

本投資法人が保有する積水ハウスが企画・開発した"プライムメゾン品川"について、
株式会社日本政策投資銀行により、2015年1月にレジデンス版としては初となるDBJ Green Building認証を取得し、
2016年度の継続モニタリングにおいて国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配慮」がなされたビルとして
最高位ランクの評価(5つ星/five stars)を受けました。

積和不動産グループについてのご紹介

積和不動産グループは、積水ハウスが100%出資し、全国エリア別に7社設立した積和不動産各社を中核企業とし、
その子会社・関連会社とともに積水ハウスグループの不動産部門を担い、
不動産賃貸事業や不動産売買事業等を展開しています。

積和不動産グループについてのご紹介
積和不動産グループの全国ネットワーク
積和不動産グループの全国ネットワーク 積和不動産東北株式会社 積和不動産株式会社 積和不動産関東株式会社 積和不動産中部株式会社 積和不動産関西株式会社 積和不動産中国株式会社 積和不動産九州株式会社

2.収益の安定性が高い“住居”のみに投資

賃貸住宅の安定性と分散効果

住居は以下のような特性があります。
本投資法人はその特性に着目し、安定的需要に基づく収益の確保及び
リスク分散効果を高める観点から、住居のみを投資対象としています。

安定性 分散効果
安定的な賃料相場
住居は生活の基盤であることから、オフィスビルや商業施設に比べて経済状況の変動等の影響を受けにくく、長期的に見ても賃料相場が安定しています。
ポートフォリオのリスク分散
商業施設やオフィスビルと比較して小規模不動産への投資が容易であることから、より高いリスク分散効果が得られます。
安定的なテナント需要
住居は人口動態を主な要因として需要が決まるため、人口が集中する全国の主要都市部において安定的に高いテナント需要が見込まれ、テナント確保が比較的容易です。
テナントの小口分散
商業施設やオフィスビルと比較して、テナント数が多く、小口分散していることから大量解約による賃貸収入の減少や更新時の賃料減額リスクが軽減されます。
現時点において保有する唯一の商業施設である浜松プラザについては、安定運用に努めるとともに、積水ハウスと協働して施設全体の魅力度・資産価値の向上を図り、時機を見て売却することを検討していきます。

《ご参考》 住宅賃料の推移

住宅賃料の推移
上記グラフは、1985年の賃料水準を100として指数化し、時系列で表したものです。
出所) 民営家賃:総務省統計局「消費者物価指数」、事務所賃貸:日本銀行調査統計局「企業向けサービス価格指数」

3.東京圏主要都市部を中心とした競争力の高い住居ポートフォリオ

保有する住宅物件の特徴

投資エリアは東京圏主要都市部を中心としながらも、積水ハウスグループの全国展開力の活用により、
全国の主要都市にも分散投資を行っています。
住戸タイプはシングル・コンパクトタイプを中心とし、幅広い住戸タイプへ投資を行っています。
また、住居ポートフォリオの平均築年数は、 J-REITトップクラスの若さとなっており、
最寄駅から徒歩10分圏内の物件が中心となっています。

保有する住宅物件の特徴

物件の競争力を高めるためのブランド戦略

本投資法人は、原則として積水ハウスグループ以外から取得した住居物件について、
物件名称のブランドを「エスティメゾン」に統一し、ブランドの確立を図るとともに、
積水ハウスの賃貸住宅ブランド「プライムメゾン」及び積和不動産各社の賃貸住宅ブランド
「マストシリーズ」と併せて本投資法人の総合的なブランド戦略を推進しています。

積水ハウスの都市型賃貸住宅「プライムメゾン」と調和する親和性の高いブランド名を
賃貸住宅市場において展開することにより、住宅のトップメーカーとして確かな実績を有する
積水ハウスとの関係性を強く示し、その品質を訴求していくことを狙いとしています。

ブランド戦略
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